農地を売りたいのですが、相場の調べ方がわかりません😭
いきなり不動産へ依頼するのも怖いですよね。
そ”う”な”ん”て”す”ぅ”😭😭😭
でも相場がわからないと、売値が適正かどうかもわからないし困っています😢
農地に限らずですが、所有する土地の価格がわからない場合。
いざ売る時に「不当に低い価格なんじゃないだろうか」と不安になりますよね。
今回は、農地の売買価格の算定方法と相場平均の調べ方を解説します。
Contents
農地の価額はどう決める？
農地の価格は、下記のいずれかの方法で決まります。
2．財産評価法を根拠に決める
1．農地としての価値
農地は、その名前の通り「耕作」を目的に使用する土地です。
農耕にあたり、どの程度の適性を持つかによって価格が変動します。
2．財産評価法を根拠に決める
農地には、次の4種類に分類され、区分によって価格が変動します。
(2)中間農地
(3)市街地農地
(4)市街地周辺農地
これらを「宅地比準方式」「倍率方式」のいずれかを使って評価することになります。
(1)区分ごとの計算式
次の通りです。
(1)純農地：倍率方式
(2)中間農地：倍率方式
(3)市街地農地：倍率方式または宅地比準方式
(4)市街地周辺農地：価額の80％
宅地比準方式って？
宅地比準方式は、宅地として開発できる可能性がある農地に使用される計算式です。
宅地造成費は、国税庁がエリアごとに定めています。
倍率方式って？
倍率方式は、路線価が定められていない農地を評価する際に使用する計算式です。
路線価は、国税庁HPまたは一般社団法人資産評価システム研究センターHPにてご確認いただけます。
農地に相場は存在しない説
価格の算定方法をお伝えしましたが、これらは参考程度と捉えて下さい。
なぜなら、農地の価格を左右するものは、土地の面積だけではないからです。
価格の決め手は
農地の価格を上げるのは、次の項目をクリアできる土地です。
✓ 良質な土壌
✓ 災害リスクが低い
✓ 農場・周辺道路など、交通環境が整っている
とはいえ、相場は知りたい
実際に農地を売るのに、何の基準もないのは恐ろしいですよね。
この場合、下記の媒体を使用した調査方法が考えられます。
✓ 土地情報システム
✓ 一括査定サイト
SUUMO、HOME’Sなどの不動産会社が運営するサイトでは、数々の事例を取り扱っています。
また、国土交通省が公開している土地情報システムでは、各地域ごとの具体的な情報を掲載しています。
農地売却の流れ
次の通りです。
2．不動産会社と媒介契約
3．購入希望者と価格交渉
4．売買契約書を締結
5．農業委員会から許可取得
6．決済と農地引渡し
1．農業委員会へ相談
農地の地番等を確認し、農地のある自治体にある「農業委員会」へ事前相談をしましょう。
売却の目的や現状等を調査したうえで、売却可能性を示してくれます。
2．不動産会社と媒介契約
通常の契約より、目的となる価額が高額化しますので、様々なリスクに精通している不動産会社に、仲介を依頼することをおすすめします。
不動産会社でなくとも、宅地建物取引士免許を持っている人なら相談に応じてくれるでしょう。
3．購入希望者と価格交渉
希望者が現れたら、価格交渉となります。
相場等を十分把握したうえでの交渉がカギとなります。
4．売買契約書を締結
交渉がまとまったら、売買契約を交わします。
売却時、農業委員会から許可が下りなかった場合まで網羅した契約をするのが一般的です。
5．農業委員会から許可取得
売買契約書を締結後、農業委員会に3条申請を行います。
申請から許可取得まで、概ね1か月くらいを見ておきましょう。
6．決済と農地引渡し
許可を取得できたら、いよいよ決済です。
農地の代金が支払われたことを確認し、農地の引渡しを行います。
農地売却のポイント
農地の売却に際し、次のポイントをおさえましょう。
✓ 周辺農家との関係性
かかる費用の一覧化
農地を売却する際、他の土地と同じというわけにはいきません。
現実には雑種地のような状態であっても、農地として登記され、取引上も農地で行いたいのなら、農業委員会への相談前に「耕作可能」な状態まで復元しておく必要があります。
また、農地転用許可を行政書士に依頼する際は、一定の報酬が必要です。
契約書作成は勿論、どの費用を売買当事者のどちらが負担するのかを明確にするためにも、あらかじめかかる費用は一覧にしておくことをオススメします。
周辺農家との関係性
農家同士、少なからず接点を持っているはずです。
隣地所有者との関係が好ましくない場合には、購入者が困ることになります。
手放したら我関せず、という姿勢でいると、後々トラブルに発展する可能性がありますので、できる限り関係は良好に保ちつつ、売却に臨みましょう。
まとめ
今回は、農地の売却を検討する際の相場や価格を調べる費用、実際の流れ、売却までのポイントを解説しました。
様々な不動産が農地売買向けのサービスを提供していますが、本当に信頼できる事業者は、すぐには見つからないと考えておきましょう。
農業委員会とのやり取りは、行政書士。
売買契約や登記関連のお悩みは司法書士までご相談下さい。
この記事を書いたのは
ヲタク行政書士®榊原沙奈です。
