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問28
宅地建物取引業者Ａ（消費税課税事業者）及び宅地建物取引業者Ｂ（消費税免税事業者）が受領した報酬に関するアからウの記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものの組合せは１から４のうちどれか。なお、代理、媒介に当たり、広告の依頼は行われていないものとする。
ア：居住用建物（１か月の借賃12万円。消費税等相当額を含まない。）について、Ａは貸主から代理を依頼され、Ｂは借主から媒介を依頼され、Ａは貸主から6.7万円、Ｂは借主から6.5万円を報酬として受領した。なお、Ｂは、媒介の依頼を受けるに当たって、報酬について借主から特段の承諾を得ていない。
イ：Ｂは、事業用建物について、貸主と借主双方から媒介を依頼され、借賃１か月分10万円（消費税等相当額を含まない。）、権利金90万円（権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないもので、消費税等相当額を含まない。）の賃貸借契約を成立させ、貸主と借主からそれぞれ５万円を報酬として受領した。
ウ：Ａは、土地付建物について、売主と買主双方から媒介を依頼され、代金3,500万円（消費税等相当額を含み、土地代金は2,400万円である。）の売買契約を成立させ、売主と買主からそれぞれ110万円を報酬として受領したほか、売主の特別の依頼に基づき行った遠隔地への現地調査に要した実費の費用について、売主が事前に負担を承諾していたので、売主から９万円を受領した。
- ア、イ
- イ、ウ
- ア、ウ
- ア、イ、ウ
Contents
正解：2
ア：違反する
居住用建物の賃貸における報酬について、貸主・借主の双方から受領する場合、借賃の1.1か月分（消費税込み）を上限とします。
この点、借主から特段の承諾がなければ、借主から受領できるのは0.55か月分までとなります。
したがって、本肢は違反です。
| 区別 | 概要 | 妥当性 | |
|---|---|---|---|
| A 課税事業者 | 現実 | 貸主から6.7万円を受領 | 妥当 |
| 限度 | 12万円 × 0.55 = 6.6万円（税抜）+ 消費税で最大7.26万円が可能 | ||
| B 免税事業者 | 現実 | 借主から6.7万円を受領 | 違反 |
| 限度 | 6.5万円（借主の承諾がないのに超過しているため | ||
| 承諾の有無 | 借主から特段の承諾なし | ||
イ：違反しない
事業用建物の場合、借賃の1か月分相当額と権利金の額に対する5％（消費税別）とを比較し、高い金額が上限となります。
したがって、本肢は違反しません。
| 区別 | 概要 | 妥当性 | |
|---|---|---|---|
| 借賃 | 受領 | 10万円 | 妥当 |
| 限度 | 10万円 | ||
| 権利金 | 設定 | 90万円 | 妥当 |
| 限度 | 90万円×5％＝4.5万円 | ||
ウ：違反しない
売買に関する報酬上限額は、売買代金の3％+6万円（税抜）です。
| 区別 | 概要 | 妥当性 | |
|---|---|---|---|
| 代金 | 設定 | 3500万円 （消費税等相当額を含む） | 妥当 |
| 受領 | 110万円ずつ | ||
| B 免税事業者 | 売主の依頼で発生した実費 | 9万円 | 違反 |
| 報酬上限額 | （3500万円×3％）+6万円＝111万円（税抜） | ||
| 承諾の有無 | 実費について、売主の事前承諾あり | ||
試験対策のポイント
試験に向け、下記のポイントを押さえましょう。
-
媒介・代理の報酬上限:
- 居住用建物の賃貸は 0.55か月分 の承諾要件を確認。
- 売買の報酬は、 「3% + 6万円」 の計算を徹底する。
-
消費税の扱い:
- 課税事業者は税込みで計算。免税事業者は税抜き金額で計算。
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事前承諾の重要性:
- 借主や売主から特段の承諾がない報酬は制限される。
-
権利金の扱い:
- 返還されない権利金は「5%」を報酬に加算できる。
Q1: 宅建業者が事業用建物の媒介を行う際、権利金がある場合の報酬計算方法とは
A1.権利金に対し、額面の5％を報酬に加算することができます。
Q2: 居住用建物の賃貸借媒介について、借主から報酬を受領する際の承諾はどうすればいいか
A2.借主から0.55か月分を超える報酬を受け取るには、契約前において、書面等で承諾を得る必要があります。
Q3: 実費の費用は報酬とは別に受け取ることはできるか
A3.事前に依頼者の承諾を得ていれば、実費の費用は報酬とは別に受領可能です。
