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個人診療所開設・医療法人設立専門のヲタク行政書士®榊原です

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当ページでは、相続税に関する小規模宅地等の特例を利用する場合に満たすべき要件、注意点を解説します。

小規模宅地等の特例とは

　小規模宅地等の特例（相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例）とは、相続や遺贈により土地を承継した場合、その土地が「自宅」や「事業を行っていた場所」だった場合に、相続税が大幅に軽減される制度をいいます。

対象となる土地

　小規模宅地等の特例の対象となるのは、以下を満たす土地です。

　これらの条件を満たした土地のうち、一定の広さまでについては、相続税の評価額が大きく減額されます。具体的な減額割合は、下表のとおりです。

小規模宅地等の特例が使えないケース

　ただし、以下のような場合には、小規模宅地等の特例の適用を受けることができません。

相続税が減額される割合

相続開始の直前における宅地等の利用区分			要件		限度	減額される割合
故人当の事業の用に供されていた宅地等	貸付事業以外の事業用の宅地等		①	特定事業用宅地等に該当する宅地等	400㎥	80％
	貸付事業用の宅地等	一定の法人に貸し付けられ、その法人の事業用の宅地等 ※貸付事業を除く	②	特定同族会社事業用宅地等に該当する宅地等
			③	貸付事業用宅地等に該当する宅地等	200㎥	50％
		一定の法人に貸し付けられ、その法人の貸付事業用の宅地等	④	貸付事業用宅地等に該当する宅地等
		故人等の貸付事業用の宅地等	⑤	貸付事業用宅地等に該当する宅地等
故人等の居住の用に供されていた宅地等			⑥	特定居住用宅地等に該当する宅地等	330㎥	80％

　特例の適用を選択する宅地等について、下表のいずれに該当するかに応じ限度面積が判定されます。

特例の適用を選択する宅地等	限度面積
特定事業用宅地等（①または②）および特定居住用宅地等（⑥） （貸付事業用宅地等がない場合）	（①＋²）≤400㎥ ⑥≤330㎥ 療法を選択する場合は、合計730㎥
貸付事業用宅地等（③、④または⑤）及びそれ以外の宅地等（①、②または⑥） （貸付事業用宅地等がある場合）	（①＋②）×200/400＋⑥×200/330＋（③＋④＋⑤）≤200㎥

※配偶者居住権がある場合の取り扱いについて

　相続において、故人の配偶者に「配偶者居住権」が設定されている場合、その配偶者が住んでいる建物の敷地が特例の対象となる場合には、その土地の全てをそのまま適用対象とすることはできません。

　この場合、その土地全体の価額のうち、配偶者居住権に相当する部分の価値がどれくらいかを算出し、その割合を土地の面積にかけ、特例対象となる面積を判定することになります。

　たとえば、土地全体の評価額が1,000万円、配偶者居住権に相当する部分が200万円の場合、全体の2割（200万円×1,000万円＝0.2）に相当します。この数字を特例の対象となる面積にかけ、算出しましょう。

小規模宅地等の特例の対象者、または対象物

　小規模宅地等の特例の対象となる宅地等は、次のいずれかに該当するものです。

1.特定事業用宅地等

　特定事業用宅地とは、故人が亡くなる直前において事業用の土地として使われ、以下の条件をすべて満たす場合に適用を受けることができます。

　ただし、次の場合は対象外です。

対象となるための具体的な要件

　その土地を相続する親族が、下表のすべての条件を満たす必要があります。また、相続するのが共有名義の土地である場合、その親族が持つ持ち分割合に応じる部分のみ対象となる点に注意しましょう。

区分	特例の適用条件
故人の事業の用に供されていた宅地等	事業承継要件	その宅地等の上で営まれていた故人の事業を相続税の申告期限までに引継ぎ、かつ、申告期限までにその事業を営んでいること
	保有承継要件	その宅地等を相続税の申告期限まで保有していること
故人と生計を一にしていた故人の親族の事業に供されていた宅地等	事業承継要件	相続開始の直前から相続税の申告期限まで、その宅地等の上で事業を営んでいること
	保有承継要件	その宅地等を相続税の申告期限まで保有していること

※3年以内に始めた事業でも特例が使えるケースがある

　原則、相続の直前3年以内に新しく事業を始めた場合、その事業に供する宅地等については小規模宅地等の特例対象となりません。しかし、事業規模がある程度大きい場合、例外的に対象に含まれることがあります。

規模が大きい事業の判断基準について

　以下の計算式を満たすことが必要です。

被相続人がもっていた事業用資産の価額の合計額
——————————————————-　 ≧ 15%
新たに事業の用に使った宅地の相続開始時の価額

【参考】事業用資産とは

　上記の計算式にある「事業用資産」とは、以下のようなものをいいます。

　いずれも「事業に使われていた部分のみ」が対象となる点に注意しましょう。

【注意】併用不可の制度

　小規模宅地等の特例を使った場合、同じ土地について、「相続税の納税猶予制度（特例事業用資産）」を併用することができません。つまり、特例を使うと納税猶予を受けられなくなる点に注意してください。

2.特定同族会社事業用宅地等

　特定同族会社事業用宅地等とは、対象となる宅地等について、相続開始の直前から相続税の申告期限までの間、継続して一定の法人の事業用として使われていたものです。

　以下に該当するものは、ここでいう一定の事業からのぞかれます。

※準事業とは

　準事業とは、事業と称するに至らない不動産の貸付、その他これに類する行為で相当の対価を得て継続的に行うものをいいます。

　また、土地を相続した親族が、下表の全てを満たす必要があります。

区分	特例の適用条件
一定の法人の事業の用に供されていた宅地等	法人役員要件	相続税の申告期限においてその法人の役員であること
	保有継続要件	その宅地等を相続税の申告期限まで保有していること

※一定の法人とは

　上表にいう「一定の法人」とは、故人やその親族等がその法人の株式や出資額について、過半数を占める法人のことをいいます。ただし、すでに解散手続き中の法人は対象外となります。

※親族等に含まれる人

　「親族等」とは、次の2つを合わせた範囲をいいます。

※法人のうち、一部の株や出資額のうち、議決権をもたない株式・出資金については持ち株比率の計算に含みません。

3.特定居住用宅地等

　特定居住用宅地等とは、故人が亡くなる直前まで住んでいた家の土地について、以下を満たすものをいいます。

区分		特例の適用要件
		取得者		取得者ごとの要件
①	故人の居住の用に供されていた宅地等	1	故人の配偶者	なし
		2	故人の居住の用に供されていた一棟の建物に居住していた親族	相続開始の直前から相続税の申告期限まで引き続きその建物に住み、かつ、その宅地等を相続開始時から相続税の申告期限まで保有している事
		3	上記1および2以外の親族	次の(1)～（6）までをすべて満たすこと (1) 居住制限納税義務者または非居住制限納税義務者のうち日本国籍をもたない者でないこと (2) 故人に配偶者がいないこと (3) 相続開始の直前において故人の居住用に供されていた家屋に居住していた故人の相続人がいないこと (4) 相続開始前3年以内に日本国内にある取得者、取得者の配偶者、取得者の三親等内親族、または取得者と特別の関係がある一定の法人が所有する家屋に居住したことがないこと (5) 相続開始時に、取得者が居住している家屋を相続開始前のいずれにおいても所有していたことがないこと (6) その宅地等を相続開始時から相続税の申告期限まで保有していること
②	故人と生計を一にしていた故人の親族の居住の用に供されていた宅地等	1	故人の配偶者	なし
		2	故人と生計を一にしていた親族	相続開始前から相続税申告期限まで引き続きその家屋に居住し、かつ、その宅地等を相続開始時から相続税の申告期限まで保有していること

※土地が複数ある場合

　故人が複数の土地、家屋を持っていた場合、特例の対象となるのは「主に住まいとして使っていたもの」だけとなります。

※持ち分で相続した場合の注意点

　相続した土地が共有名義の場合、条件を満たした親族が相続した持ち分割合に応じた部分のみが特例の対象となります。

【補足】特例の対象となる「居住用宅地」とは

　原則、故人が実際に住んでいた自宅の土地が対象ですが、特別な事情がある場合には、一時的に住んでいなかった土地についても対象となることがあります。

①老人ホームなどに入所していた場合

　故人が介護や認知症のために施設等に入所していたときは、その前に住んでいた自宅も特例の対象となります。ただし、次の要件があります。

※ただし、入所後にその家屋が事業用や他人の住まいになっている場合は対象外です。

②障害のある方の施設に入所していた場合

　故人が障害支援区分の認定を受けていた場合、障害者支援施設（入所支援があるもの）、グループホーム（共同生活援助）に入所していた場合も、例外的に自分の土地が対象となります。

【補足】海外在住者に関する注意点

　相続人が外国に住んでいる（非居住）の場合は、特例の対象となるかどうかに一定の制限があります。

【補足】特別な関係のある法人について

　宅地等が法人名義の場合、その法人が取得者やその関係者により支配されているかどうかで対象外になることがあります。たとえば、以下の法人は対象外となるか可能性が高いと言えます。

【参考】居住用宅地等に関する特例適用・早見表

ケース	特例対象になる？	補足・条件
要介護認定を受けて施設に入所していた （認知症グループホーム等）	〇 対象になる	要介護・要支援認定が必要
サービス付き高齢者向け住宅に入所していた （有料老人ホーム以外）	〇 対象になる	有料老人ホームは除く
介護老人保健施設・介護医療院に入所していた	〇 対象になる
障害者支援区分の認定を受け、障害者支援施設に入所していた	〇 対象になる	施設入所支援が行われる施設に限る
障害者支援区分の認定を受け、グループホームに入所していた	〇 対象になる
施設入所後、その家が事業用や他人の住居になっていた	対象外になる	事業に使われたり、他人が住んでいるとNG
区分所有建物で、故人が住んでいた部分の敷地	〇 対象になる （専有部分の敷地）	区分所有登記されている建物に限る
一戸建て等で、親族が住んでいた部分の敷地	〇 対象になる	建物全体が区分所有でない場合に適用される
法人が関与しており、取得者がその法人の50％超を保有している	対象外になる可能性あり	出資割合や関係性により判断が必要

4.貸付事業用宅地等

　貸付事業用宅地等とは、故人が行っていた不動産の貸付や駐車場行などに使っていた宅地等をいいます。

　小規模宅地等の特例を受けるには、以下のすべてを満たす必要があります。

　ただし、相続開始の3年以内に新たに貸付をはじめた土地（「3年以内貸付宅地」といいます）については、原則、特例の対象外となります。

区分	特例の適用要件
故人の貸付事業の用に供されていた宅地等	事業承継要件	その宅地等に係る故人の貸付事業を申告期限までに引継ぎ、かつ、その申告期限までその貸付事業を行っていること
	保有継続要件	その宅地等を相続税の申告期限まで保有していること
故人と生計を一にしていた故人の親族の貸付事業の用に供されていた宅地等	事業承継要件	相続開始前から相続税の申告期限まで、その宅地等に係る貸付事業を行っていること
	保有継続要件	その宅地等を相続税の申告期限まで保有していること

3年以内に始めた貸付でも対象になるケース

　原則、相続の3年以内に始めた貸付事業用の宅地等は特例の対象外ですが、以下に該当する場合、例外的に対象となることがあります。

【参考】3年以内貸付宅地等の特例判定・早見表

ケース	特例の対象になる？	補足・条件
相続の3年以内に新たに不動産貸付を開始した宅地等	対象外 （3年以内に新規開始）	原則、小規模宅地等の特例は使えません
以前から貸付をしており、3年以内に新しい宅地を貸し始めた	原則対象外 （新規扱い）	過去の貸付と別扱いになるため原則NG
3年以上前から本格的な不動産買付（特定貸付事業）をしていて、宅地が増えた	対象 （本格事業の継続で例外に該当）	特定貸付事業として3年以上継続していた実績が必要
月極駐車場1台分だけなど、小規模で継続的な貸付 （準事業）	〇 対象 （貸付事業として扱われる）	事業とは言えない規模でも、準事業として扱われ特例の対象となります
3年前よりも以前から貸付をしていた宅地	〇 対象 （3年ルールの制限なし）	通常通り、要件を満たせば特例の対象になる

郵便局に貸している土地について

　日本郵便株式会社に貸している郵便局の土地も、小規模宅地等の特例を受けることができます。

特例を受けるための要件

要件	内容
①歴史ある契約であること	2007年（平成19年）9月30日以前から、故人または相続人が旧日本郵政公社と契約していた土地であること
②契約内容が変わっていないこと	その後も契約の大きな変更がなく、郵便局として継続して貸し続けている土地であること ※契約相手は期間により変化 2007～2012年：郵便局株式会社 2012年～相続開始まで：日本郵便株式会社
③これからも郵便局として使われる見込みがあること	相続後も5年以上、引き続き日本郵便が借りる予定であること 見込みについて総務大臣の証明を要する
④一度も特例を使っていない土地であること	すでに他の相続でこの特例を使った土地ではないこと （賃貸人一代限り）

小規模宅地等の特例を受けるのに必要な手続き

1,申告書に「特例を使います」と明記すること

　相続時の申告について、「この宅地に特例を使いたい」と申告書に記載して提出する必要があります。また、以下の書類を添付しなければなりません。

2.相続人が複数いる場合

　宅地等を複数人で相続する場合、以下を満たす必要があります。

相続税の申告期限までに遺産分割が終わっていない場合

　相続税の申告期限までに土地の分割が終わっていない場合でも、一定の手続きをとることで、仮に特例の適用を受けることができます。

①申告期限

　相続税の申告・納税について、故人が亡くなった日の翌日から10か月以内に行う必要があります。万が一、遺産分割が間に合わない場合でも、この期限が延びることはありません。

②分割が終わっていない場合の申告

　遺産分割協議がまとまっていない場合、民法で定められた法定相続分や、遺言にある割合（包括遺贈）にしたがって、とりあえず申告・納税を行います。

　ただし、この段階では「小規模宅地等の特例」「配偶者の税額軽減の特例」の適用を受けることはできません。

③遺産分割が終わったら

　後に遺産分割協議が調ったら、申告をやりなおすことができます。

パターン	税金はどうなる？	手続きの名称
実際の分割後の税額が増える	追加で申告	修正申告
実際の分割後の税額が減る	還付を求める	更生の請求 （4か月以内）

【注意点】特例を使える期限

おわりに

　遺産分割が間に合わず申告時に特例を使えなかった場合でも、申告期限から3年以内に遺産分割協議が調うことで、特例の適用を受けることができます。

　小規模宅地等の特例は、相続税の負担を大きく軽減できる制度ですが、適用のためには細かい要件を正確に満たす必要があります。特に遺産の分割が間に合わなかった場合や、事業・貸付・法人などが絡むケースでは判断が難しくなりがちです。

　「自分のケースで特例が使えるのか？」「どの書類が必要なのか？」といった疑問がある場合は、
専門家への早めの相談が、トラブルや損失を防ぐ近道になります。少しでも不安がある方は、相続に詳しい税理士や行政書士に相談することをおすすめします。

　大切な財産をスムーズに引き継ぐためにも、正しい知識と準備をもって相続にのぞみましょう。