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問34
宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではない個人Ｂとの間で、土地付建物を4,000万円で売却する売買契約（所有権の登記は当該土地付建物の引渡し時に行うものとする。）を締結する場合における宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）第41条又は第41条の２の規定に基づく手付金等の保全措置（以下この問において「保全措置」という。）に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
- Ａが、保全措置を講じずにＢから手付金100万円を受領する場合、その旨を、法第35条の規定に基づく重要事項説明書に記載する必要があるが、法第37条の規定により交付する書面に記載する必要はない。
- 当該建物が建築工事の完了後の建物である場合、ＡがＢから手付金100万円を受領する際には保全措置は不要であるが、その後、当該土地付建物を引き渡す前に中間金400万円を受領するためには、手付金100万円と合わせて保全措置を講じた後でなければ、その中間金を受領することができない。
- 当該建物が建築工事の完了前の建物である場合において、Ａは、保全措置を講じずに、Ｂから手付金300万円を受領することができる。
- 当該土地付建物の引渡し前に、ＢはＡに対して2,000万円を中間金として支払う契約になっていたが、Ａがその中間金について保全措置を講じていないときは、Ｂはこの中間金の支払いを拒むことができる。
正解：３
この設問では、宅建業者が自ら売主Aとなり、買主Bは宅建業者ではありません。
そのため、手付金等保全措置に関するルールが適用されます。
1：正しい
本肢に工事完了の前後について記述はないものの、手付金の額が100万円なら保全措置を講じる必要はありません。
これに伴い、重要事項説明書への記載も不要となります（宅建業法第35条第1項10号）。
しかし、受領金額が50万円以上の場合、重要事項の「支払金又は預り金」として、保全措置を講ずるかどうか及びその措置を講ずる場合におけるその措置の概要を説明しなければなりません（同法第35条第1項11号、規則第16条の3）。
したがって、本肢は正しいです。
(1)手付金等保全措置の概要
(2)支払金・預り金の保全措置を講ずるか、講ずる場合の措置の概要
これらは重要事項説明書への記載は必要ですが、37条書面への記載は不要です。
２：正しい
本肢のように完成物件であれば、手付金等の保全措置が求められるのは代金の10％を超える手付金等を受領する場合です（同法第41条の2第1項）。
手付金は100万円（400万円以下）なので、手付金受領時には保全措置を講じる必要はありませんが、中間金400万円を加えると、合計500万円となり、保全措置を講じなければなりません。
そのため、売主は500万円全額に保全措置を講じてからでなければ、中間金を受領することができません。
3：誤り
本肢の対象は未完成物件であり、代金の5％を超える手付金等を受領する場合、手付金等の保全措置を講ずる義務が生じます（同法第41条第1項）。
本肢の手付金は300万円で、代金の5％（200万円）を超えるため、保全措置が必要です。
したがって、本肢は誤りです。
4：正しい
本肢に工事完了についての記述はありませんが、手付金は100万円です。工事完了前後にかかわらず、保全措置は必要ありません。
しかし、中間金2,000万円を受領すると2,100万円となり、保全措置が求められます。
保全措置を講ずる必要があるにもかかわらず、宅建業者が保全措置を講じない場合、買主は、手付金等の支払いを拒否することができます（同法第4条第4項、第5項）。
したがって、本肢は正しいです。
買主は債務不履行にならず、宅建業者である売主から損害賠償や契約の解除を求めることはできません。
試験対策のポイント
試験対策として、下記のポイントをおさえましょう。
- 手付金等の定義
- 手付金等の保全措置が必要な額
1.「手付金等」の定義を確認
手付金等とは、契約締結日から引渡し前に支払われる代金・手付金等、代金に充当される金銭を指します（同法第41条第1項）。
そのため、手付金だけでなく中間金などまで含むことに注意しましょう。
反対に、引渡し後に受け取る金銭は手付金等には該当しません。
2.手付金等の保全措置が必要な金額
手付金等保全措置の要否を検討するには、基準となる金額を把握する必要があります。
下記の割合を超える場合、手付金等保全措置が求められます。
| 区分 | 手付金等が代金に占める割合 |
|---|---|
| 未完成物件 | 5％以上 |
| 完成物件 | 10％以上 |
| 手付金の限度額 | 20％以上 |
