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問33
宅地建物取引業者がその業務に関して行う広告に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、誤っているものはどれか。
- 宅地の販売に関する広告をインターネットで行った場合において、当該宅地の売買契約が成立した後も継続して広告を掲載していた場合、当該広告を掲載し続けることは法第32条の規定に違反する。
- 建物の所有者と賃貸借契約を締結し、当該建物を自らが貸主となって貸借（転貸）するための広告をする場合においては、自らが契約の当事者となって貸借を成立させる旨を当該広告に明示しなくても、法第34条の規定に違反しない。
- 造成工事に必要とされる法令に基づく許可等の処分があった宅地について、工事完了前に当該宅地の販売に関する広告をするときは、法令に基づく許可等の処分があったことを明示すれば、取引態様の別について明示する必要はない。
- 複数の区画がある分譲地の売買について、数回に分けて広告をする場合は、最初に行う広告だけではなく、次回以降の広告の都度取引態様の別を明示しなければならない。
正解：３
１：正しい
宅地の販売に際し、インターネットで公告した場合も宅建業法の適用を受けます（宅建業法第32条）。
本肢の「売買契約成立した後も継続して公告を掲載していた」ケースは、いわゆる「おとり広告」と呼ばれ、同法が禁止する誇大広告であり規制対象です。
したがって、本肢は誤りです。
おとり広告とは、顧客を集める目的で売る気のない好条件の物件を広告し、現実には別の物件を販売しようとすることを指します。
２：正しい
本肢のように自ら貸主となる場合、転貸の場合も含め、宅建業には該当しません（同法第2条第2項）。
そのため、取引態様を明示する義務をはじめとする宅建業法上の規制に従う必要はありません。
したがって、本肢は正しいです。
３：誤り
広告開始時期について、宅地造成工事の完了前には、都市計画法上の開発許可等の必要な処分を受けた後でなければ、宅地の売買その他の業務に関する広告は認められません（同法第33条）。
また、宅建業者は広告開始時期の制限に関する許可等の処分を受けた場合でも、公告に際し、取引態様の別を明示しなければなりません。
したがって、本肢は誤りです。
取引態様の別とは、
(1)自ら当事者
(2)代理
(3)媒介
などを指します。
４：正しい
取引態様の明示義務は、広告の都度負うものです（同法第34条第1項）。
そのため、広告を数回に分けて行う場合には、その都度、取引態様を明示しなければいけません。
宅建業者の場合、買い受けの注文を受けた際も取引態様を明示しなければなりません（同法第34条第2項）。
試験対策のポイント
試験対策として、下記のポイントをおさえましょう。
- 宅建業に関する規制
- 広告開始時期に関する規制
1.宅建業に関する規制
宅建業（宅地建物取引業）とは、宅地や建物の売買、交換、貸借、またはそれらの代理・媒介を業として行うことを指します（同法第2条）。
| 宅地 | 都市計画区域内外を問わず、建物の敷地や造成中の土地も含む |
| 建物 | 新築・中古を問わない |
「業として」とは、反復継続的に営利を目的に行うことを指します。
下記に該当する場合、宅建業にはあたりません。
- 自己所有物件の売却や賃貸（非営利目的での個人的売買）
- 一時的・非継続的な活動（趣味や試験的な事業）
| 自ら | 媒介・代理 | |
| 売買・交換 | 宅建業 | |
| 貸借 | 宅建業ではない | 宅建業 |
2.広告開始時期に関する規定
広告開始時期について、建物の建築に関する工事完了前は、建築確認があった後でなければ、建物の売買その他の業務に関する広告が認められません（同法第33条）。
ただし、禁止されているのは「売買その他の業務」と「貸借の媒介」に関する広告開始時期であり、契約締結開始時期のうち、「貸借の代理・媒介」は可能です（同法第36条）。
| 売買 | 貸借 | |
|---|---|---|
| 広告開始 | × | × |
| 契約締結 | 〇 |
