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当ページでは、遺産に不動産が含まれる場合にとられる「換価分割」の際に必要な書類と手続、換価分割のメリット、注意点を解説します。
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筆者プロフィール
榊原 沙奈(90′)
榊原行政書士事務所 代表行政書士
やぎ座のO型。趣味は写真を撮ること、神社をめぐること。
換価分割とは
換価分割とは、相続財産を売却して得た代金を相続人の間で分ける方法をいいます。
換価分割の他に「現物分割」「代償分割」があり、事例ごとに適した方法で分割します。
換価分割に必要な書類
換価分割には、下記の書類が必要です。
- 被相続人の出生から死亡までの連続する戸籍謄本
- 相続人全員の戸籍謄本
- 被相続人と相続人全員の住民票
- 固定資産評価証明書
- 遺産分割協議書
- 相続人全員の印鑑登録証明書
換価分割の流れ
換価分割は、下記の流れで行います。
- 遺産分割協議
- 遺産分割協議書の作成
- 不動産登記申請
- 不動産の売却手続
- 売却代金の分配
- 税申告
1.遺産分割協議
換価分割を行う場合、相続人全員から同意を得る必要があります。
換価分割に向いているのは、次の場合です。
- 相続対象となる遺産の承継を誰も希望しない
- 相続人間の公平性を重視したい
- 代償金を支払うための資金がない
- 相続税の納税資金に充てたい
ただし、必ずしも希望額で売却できるわけではないこと、諸経費がかかること、換価分割に伴う税金が課される可能性があること等に注意しましょう。
2.遺産分割協議書の作成
換価分割につき、相続人全員が合意に至った場合、遺産分割協議書を作成します。
遺産分割協議書の記載内容は、大きく2種類に分けられます。
- 共同登記
- 単独登記
2-1.共同登記の場合
共同登記とは、相続人全員の名義に書換え、不動産を売却する方法です。
相続人全員の共有名義にする場合、売却に必要な手続のすべてを共有者全員によって行う必要があり、手間と時間がかかります。
反対に、相続人全員が当事者となるため、トラブル回避に繋がるメリットもあります。
2-2.単独登記の場合
単独登記とは、代表相続人名義に書換え、代表者が不動産の売却手続を行い、売却代金を分配する方法です。
共同登記と比べ、手続時の手間や時間が大幅に削減できますが、代表相続人の選出時にもめるケースや、売却代金の使い込みトラブル等のリスクがあります。
売却手続への着手が遅れた場合、売却代金の分配時に贈与税が課される可能性もあるため、責任感のある人が代表を務めるのが望ましいです。
いずれの場合も、遺産分割協議書に具体的に記載し、相続人全員が署名、押印をすることで、法的な効力を持ちます。
3.不動産登記申請
遺産分割協議書を作成後、法務局において、登記申請を行います。
遺産分割協議で決定した通りに登記を行い、登録免許税を納めましょう。
必要書類はよく確認し、申請を行いましょう。
4.不動産の売却手続
不動産登記が完了後、仲介業者の選定、売却方針等を慎重に検討し、手続を行います。
現況のまま売却することもできますが、建物を取壊し、更地で売却することも可能です。
売却方針が決まれば、方針に従い、買い手を探します。
買い手が見つかると売買契約を締結し、必要な処理を行った後、引渡しを行います。
売買に伴う移転登記では、売主である相続人が協力する必要があります。
5.売却代金の分配
指定した決済日に、買い手から売買代金を受け取ります。
代表相続人が売却した場合、遺産分割協議の内容に応じ、各相続人に分配の手続をとります。
トラブル回避のため、売買代金から経費を差し引いた計算書を作成し、相続人全員への交付をオススメします。
6.税申告
相続不動産の売却に際し、利益が出た場合は「譲渡所得税」の課税対象となります。
この場合、確定申告は売却の翌年になりますので、忘れずに行いましょう。
申告義務は代表相続人に限らず、売買代金を受け取った相続人各自が義務を負います。
各種控除の適用を希望する場合、忘れずに行いましょう。
自分達で手続を行うのが難しい場合は、早めに税理士までご相談ください。
換価分割にかかる税金
換価分割では、次の税率の課税対象となる可能性があります。
- 譲渡所得税
- 住民税
- 固定資産税
- 贈与税
相続財産なのに、相続税はかからないの？
こう考えるかもしれませんが、相続税の課税対象は「相続開始時に存在する相続財産の評価額」をベースに課税されるものです。
換価分割の場合、売却代金を分配するため「譲渡」に該当し、「譲渡所得税」が課される可能性があります。
譲渡所得税と住民税
譲渡所得は、不動産の売却で得た利益を指し、下記の計算式にて算定します。
売却益が出た場合、譲渡所得税の課税対象となりますが、居住用不動産や空き家の譲渡では、譲渡所得税の軽減措置がとられる特例もあります。
譲渡所得税がかかるということは、住民税もかかるので、体系的な税知識が求められます。
固定資産税
換価分割の場合、売却までの期間に「固定資産税」が発生します。
このため、売却時期が遅れるほど税額は膨らみ、贈与税が課される場合もあるため注意しましょう。
換価分割にかかる時間
相続開始から換価分割に至るまで、早くても10か月以上はかかります。
換価分割には期限が設定されておらず、急ぐ必要はありません。
しかし、登記手続の完了から一定期間を経過すると、代表相続人から他の相続人に対し、売却代金を「贈与した」とみなされ、贈与税がかかる可能性があります。
このため、登記後はなるべく早く売却手続を行い、売却代金はすぐに分配することをオススメします。
換価分割の方法、メリットと注意点を解説
当ページでは、換価分割の方法と流れ、メリット、注意点を解説しました。
