当サイトの一部に広告を含みます。
当ページでは、抵当権抹消に必要な書類と手続、注意点を解説します。
Contents
抵当権とは
抵当権は、住宅ローンなど高額な借入をする際の担保として、不動産に設定される権利をいいます。
「抵当権がついている」状態は、言うなれば「借金の”カタ”として回収されるリスクがある」ということです。
抵当権抹消登記が必要な場合
登記された抵当権を消す手続を「抵当権抹消登記」といいます。
抹消登記が必要になるのは、次の場合です。
- 不動産を売却する場合
- 新たに融資を受ける場合
- 相続に備える場合
1. 不動産を売却する場合
住宅ローンを完済し、実質的に抵当権の効力がなくなっている状態であっても、抹消登記を済ませない限り、外部からはわかりません。
この場合、傍から見ればリスク物件であり、売却時に買い手がつかない可能性があります。
そのため、不動産の売却を検討する際は抵当権（不動産登記簿）を確認し、抹消登記を済ませておきましょう。
2. 新たに融資を受ける場合
新たに融資を受ける際、担保に供する不動産に抵当権がついていると、金融機関は「債権回収の可能性が低い」とみなし、審査に通りづらくなります。
審査前には必ず、抵当権抹消登記を済ませましょう。
3. 相続に備える場合
自分の相続を考える際、不動産を相続または遺贈したい人がいる場合、抵当権抹消登記は済ませておくのがオススメです。
相続発生後の財産調査において、不動産の全部事項証明書を確認するのが一般的ですが、この際、抵当権がついていることに不安を感じ、相続放棄の手続を進める可能性があります。
抵当権抹消登記をしないリスク
抵当権抹消登記は義務ではなく、期限もありません。
しかし、抹消登記をしていなければ、売却や融資審査までに余計な手間と時間がかかりますし、相続人に不安を与え、望まぬ結果に至る可能性もあります。
この他、金融機関から送付される住宅ローンの完済証明書等の書類を紛失リスクも高まり、良いことの方が少ないのが現状です。
抵当権抹消手続の流れ
抵当権抹消手続は、次の流れで行います。
1. 必要書類を取得
抵当権抹消登記には、次の書類が必要です。
- 登記申請書
- 登記識別証明情報または登記済証
- 登記原因証明情報
- 資格証明書
- 代理権限証明情報（委任状）
1.登記申請書
申請は、電子または書面の2種類から選べ、原則、自分で作成する必要があります。
作成代行を依頼する場合、司法書士が専門です。
法務局でも質問相談に応じてくれますが、事前に予約が必要となるため、管轄の法務局までお問い合わせください。
2.登記識別証明情報または登記済証
「登記済証」または「登記識別証明情報」は、抵当権の設定時、法務局から交付される証明書を指します。
抵当権が有効な間、金融機関は保管義務がありますが、完済に伴い不要となるため、送付される書類です。
抵当権設定契約書に「登記済」の押印があるものが「登記済証」です。
いずれの書類も「不動産の権利を証明する書類」である点が共通ですが、法改正に伴い、2004年以前が登記済証、2005年以降に発行されたものは登記識別証明情報と名前が異なります。
3.登記原因証明情報
登記原因証明情報とは、登記を行うに至った原因を証明する書類です。
抵当権抹消登記を行う理由を証明できれば、「解除証書」「弁済証書」といった内容で送付されるものでも構いません。
ただし、日付、不動産の表示等に記載がある場合、登記申請前に金融機関等に問い合わせましょう。
4.資格証明書（登記事項証明書）
金融機関から「代表者事項証明書」「現在事項全部証明書」「履歴事項全部証明書」「商業登記簿謄本」が送られてくることがあります。有効期限は、交付から3か月以内です。
これらに記載される会社法人等番号が必要となります。
5.代理権限証明情報（委任状）
代理権限証明情報（委任状）は、銀行が抵当権抹消に関する登記を契約者に委任するための書類です。
通常、登記に関する手続きは、不動産の抵当権者と所有者が共同して行いますが、委任状があれば、所有者単独での手続が可能となります。
2. 申請書を作成
登記申請書の様式は、法務省ホームページ「15.抵当権抹消登記申請書」より、一太郎、Word、PDFのいずれかの形式にてダウンロードすることができます。
(1) 登記の目的
登記の目的には、「抵当権抹消（順位番号後記のとおり）」または「抵当権抹消（抹消する抵当権の登記 平成○○年○月○日受付第○○○号）」と記載します。
(2) 原因
抵当権が消滅した日と、その原因を記載します。
例えば、令和5年1月1日に抵当権の設定契約が解除された場合は「令和5年1月1日」と記載します。
金融機関から送付される「解除証書」「弁済証書」等の内容を確認しながら記載しましょう。
(3) 権利者・義務者
権利者は、不動産の所有者をいいます。複数名で所有している場合、全員の氏名、住所を記載します。
不動産登記簿上の所有者と一致している必要があるため、不一致の場合、抵当権抹消登記の申請前に、変更登記を行う必要があります。
義務者は、抵当権者である金融機関をいいます。金融機関等の住所、名称、会社法人等番号、代表者の氏名を記載します。
金融機関が発行した解除証書（弁済証書）、委任状に記載された住所および名称が登記簿上と異なる場合、変更の経緯がわかる書類が必要となります。
(4) 添付情報
(1)金融機関から受け取ったのが「登記識別情報」であればその名称、抵当権設定契約書に「登記済」の押印がされたものなら「登記済証」と記載します。
(2)「登記原因証明情報」と記載します。
(3)「義務者」に会社法人等番号を記載した場合には「会社法人等番号」と記載します。
(4)金融機関から委任状を受け取っていれば「代理権限証明情報」と記載します。
(5) 登記識別情報（または登記済証）を提供することができない理由
住宅ローンを完済したことで、不動産の抵当権を抹消する場合、抵当権者である金融機関等から登記識別情報または登記済証が送付されるのが一般的です。
万が一、いずれの書類も見当たらないという場合は、金融機関に再発行手続について問い合わせる必要があります。
(6) 登記申請の年月日及び申請先の法務局
(1)登記の申請をする年月日を記載します。
(2)登記の申請は、申請する不動産の所在地を管轄する法務局（登記所）にしなければならないため、こちらから確認しましょう。
(7) 申請人兼義務者代理人
金融機関等から登記申請の委任を受けた申請者の住所、氏名を記載し、押印します。
ここに記載する連絡先は、申請書の内容に誤りがあった場合、提出書類に不足等があった場合に使用されますので、平日の日中に連絡がとれる番号を記載しましょう。
押印は認印で構いませんが、「権利者」に記載した住所および氏名と一致していなければなりません。
(8) 登録免許税
抹消登記の登録免許税は、土地または建物1物件につき、1,000円です。
ただし、20個以上の不動産につき、同一の申請書により抹消登記を行う場合、20,000円です。
登録免許税を現金で納付する場合、その領収書を貼付した用紙、収入印紙の場合は割印・消印をせず貼付した用紙を、申請書と一括して綴ります。
(9) 不動産の表示
登記申請を行う不動産を、登記事項証明書の記載通り、正確に記載します。
不動産番号は、一筆の土地または1個の建物ごとに与えられる13桁の番号で、登記事項証明書で確認することができます。
ただし、登記申請書の作成では記載は「任意」なので、わからなければ無理に記載する必要はありません。
(9) 契印
申請書が複数にわたる場合、申請人または代理人は、各用紙の綴り目に契印を押します。
(10) 登録免許税の納付
登録免許税額分の収入印紙、または領収証書を提出します。
いずれの場合も、登記申請書に直接貼り付けるのではなく、別の白紙に貼付し、これを登記申請書とともにホッチキス留めして、契印をします。
収入印紙に印鑑がかかると「消印」となってしまいますので、契印の際は離れた場所に行ってください。
3.管轄の法務局へ申請
作成した書類を申請先となる法務局（登記所）の窓口に持参もしくは郵送、または、オンラインにて申請します。
郵送により登記申請をする場合、封筒の表面に「不動産登記申請書在中」と明記のうえ、書留にて送りましょう。
4.登記完了書類の受領
法務局で登記が完了すると、登記完了証が交付されます。
受領は、登記所の窓口または郵送により受け取る事ができます。
抵当権抹消登記の注意点
抵当権抹消登記を行う場合、下記に注意しましょう。
1.添付書面の原本は返還してもらえる
登記申請書に添付する「解除証書」等について、登記申請時に返還請求（還付請求）を行うことで、法務局での登記申請内容の審査完了後、返してもらうことができます。
原本の返還請求時には、対象となる添付書面のコピーを作成し、コピー側に「原本に相違ありません」と記載の上、登記申請書に押印した申請者本人が署名押印し、原本と一緒に提出します。
ただし、登記識別情報を記載した書面については、登記完了後も返却はされません。
コピーした書面を用意すれば足りるため、「原本の返還請求書」を作成する必要はありません。
2.住所、氏名の変更手続が必要な場合がある
引っ越し、婚姻または離婚等により、登記簿と事実が異なっている場合、抵当権抹消登記の前に変更手続を行う必要があります。
婚姻等による氏名の変更は、戸籍謄本と本籍地のわかる住民票、住所に変更がある場合、転居の経緯がわかる住民票（改製原戸籍等）と、変更登記申請書が必要です。
3.期限がある書類もある
抵当権抹消登記自体に期限はありませんが、抹消手続の際に提出する書類には期限があります。
たとえば、登記事項証明書は発行から3か月以内なので、これを過ぎると新たに取得する必要が生じます。
期限には注意し、早めに手続を済ませましょう。
4.相続の場合は必要書類が多い
不動産の所有者が抵当権抹消登記をしないまま死亡した場合、相続時に抵当権抹消登記を行う必要があります。
この際に求められる書類は、次の通りです。
- 相続登記申請書
- 被相続人（死亡人）の出生から死亡まで連続した戸籍謄本
- 被相続人の除票等
- 法定相続人全員の戸籍謄本
- 法定相続人全員の住民票
- 法定相続人全員の印鑑登録証明書
- 遺言書または遺産分割協議書
所有者本人なら1人でできる手続が、相続となった途端に全員を巻き込む事になるため、できる限り、はやめに済ませておきましょう。
5.登記済証または登記識別情報は再発行できない
登記済証または登記識別情報を紛失した場合、再発行することはできません。
この場合、法務局に再発行を依頼し、法務局から金融機関に確認をとったうえで、抵当権抹消手続を行うことになります。
所有者本人も大変ですが、金融機関側に協力をお願いすることになるため、時間がかかりますので、絶対になくさないでくださいね…！
抵当権抹消登記に必要な手続、書類、注意点まとめ
当ページでは、抵当権抹消登記に必要な書類と手続、注意点を解説しました。
