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当ページでは、事故物件を相続した場合の活用法、売却時の注意点を解説します。
Contents
筆者プロフィール
榊原 沙奈(90′)
榊原行政書士事務所 代表行政書士
やぎ座のO型。趣味は写真を撮ること、神社をめぐること。
事故物件とは
事故物件とは、事故のあった物件を指します。
ここでいう事故とは、住人が死亡に至ったもので、「自殺」「火事等による事故死」「殺人」「孤独死」等です。
具体的には「瑕疵」が存在する不動産を指しますが、具体的な定義づけはされていません。
瑕疵とは
瑕疵とは、傷・欠陥などを指す言葉です。
不動産の瑕疵は、「法律的」「物理的」「心理的」と分類することができます。
- 法律的瑕疵…法律により、土地・不動産に規制がかかっている状態
- 物理的瑕疵…建物の設備や土地に欠陥がある状態
- 心理的瑕疵…物件に関する情報を受けた人がネガティブに感じる状態
事故物件を相続した場合の手続き
事故物件を相続する場合、法務局にて相続登記を行います。
登記申請について不安・不明な点があるときは、事故物件の所在地を管轄する法務局または司法書士までご相談ください。
事故物件を相続したくない場合
事故物件を相続したくない場合、相続開始を知ったときから３か月以内に、家庭裁判所に「相続放棄の申述」を行う必要があります。
事故の内容にもよりますが、債務等の心配がない場合は「相続分の譲渡」という選択肢もあります。
事故物件の活用法
事故物件を相続した場合、次の活用法があります。
1.貸す
事故物件を特殊清掃、または、リフォーム等を施し、賃貸物件にする方法があります。
もともと収益物件だった場合、引き続き管理会社に委託することもできますが、従来の賃料より1割から2割は安くなるのが一般的です。
自分で管理する場合、入居者の募集や管理業務だけでなく、確定申告等の会計業務も必要になるので忘れずに。
2.コワーキングスペースにする
住居物件として貸し出すのはハードルが高すぎると感じれば、時間貸しのコワーキングスペースがおすすめです。
住む場所としては抵抗のある事故物件でも、不特定多数が出入りし、必要な時間のみ滞在する場合には抵抗も少ないため、借り手を募る際に有利です。
3.駐車場にする
事故物件を取壊し、駐車場にする選択肢もあります。
リフォームや建て替えの場合、費用も時間もかかりますが、駐車場なら1カ月から2カ月程度で運用を始められることも。
自分で管理が難しければ、管理会社に委託する手もあります。
4.売却する
事故物件の活用に限界を感じたら、売却する方法もあります。
不動産は所有しているだけで負担がかかるだけでなく、時間の経過による老朽化で資産価値も右肩下がり。
最悪の場合、建物の倒壊により近隣住民に損害をもたらし、賠償しなければならないことも。
放置して特定空き家に指定されると、余計に費用がかかることもありますので、手放す決断は早い方が良いでしょう。
事故物件売却時のポイント
事故物件を売却する場合、次の点に注意しましょう。
1.告知義務
事故物件には告知義務があります。
売買契約を結ぶ前に、買主に事故の内容などの詳細を伝える必要があります。
ここで告知をしなかった場合、買主側から購入代金の減額、契約解除だけでなく、損害賠償請求をされる恐れがあります（契約不適合責任といいます）
2.損害賠償請求ができる可能性も
収益物件において、借主が死亡に至る事故があり、事故物件になった場合には、借主の遺族に対して損害賠償請求ができる可能性があります。
請求できるのは、特殊清掃や設備交換にかかる原状回復費、事故物件になったために空いてしまった期間も相応する家賃減収費用などの逸失利益が考えられます。
ただし、すべての事故物件・事案で損害賠償請求ができるわけではないので、弁護士にご相談ください。
3.通常より費用がかかることも
事故物件は、通常の清掃では原状回復が難しく、特殊清掃を入れ、消臭や設備交換等にそれなりの時間を要します。
あまり考えたくありませんが、孤独死等の腐乱臭は独特で、いくら隠そうとしても周囲に漏れてしまいます。
これにより、近隣の住人が認知している場合もあり、入居者の募集や原状回復費が高額化することもあります。
事故物件だと黙っていればばれない？
事故物件の場合、買主が遠方からの転入者だと瑕疵の存在がわからない可能性もあります。
しかし、ほとんどの場合は事故物件だという事実を隠し通すことができません。
自殺、殺人、孤独死、いずれの場合でも警察が入るため目立ちますし、火災による事故死では、消防等の緊急車両が集まり、尚更目立ちます。
これにより、事故の詳細はわからずとも「事故があった」という事実だけは近隣に知れ渡り、入居者が近隣住民から伝え聞くことがあります。
また、死亡日がわからない場合には、不動産登記情報に死亡日が掲載されません。
「推定」または「〇年〇月〇日から〇年〇月〇日の間」など、かなり歯切れの悪い表記となるため、買主が疑問を持つ可能性が高いです。
売却後に事故物件であることがばれれば、契約解除になるだけでなく、損害賠償を請求される可能性もあります。
売却時には必ず、事故についての情報を告知しましょう。
事故物件を相続した場合の活用法まとめ
当ページでは、事故物件を相続した場合の対処法を紹介しました。
