亡くなった方が土地や建物を持っていた場合、不動産の名義変更が必要です。
この際に行う手続を「相続登記」といいますが、令和6年4月1日から義務化されます。
今回は、義務化に至った経緯や、本手続を怠った場合の罰則規定をわかりやすく解説します。
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相続登記とは
相続登記は、死亡人が所有していた土地・建物などの不動産名義を、これを相続する人の名義へ変更することをいいます。
不動産の所有者は、法務局で管理される登記簿という帳簿に記録されますが、当事者が申請しない限り、自動で変更されることはありません。
自動でやってくれれば楽ですが、そうすると、勝手に名義変更しようとする悪者が出て来る可能性もあるんですよね😅
ざっくり説明すると
来年から始まる「相続登記義務化制度」を、ざっくりまとめると次の通りです。
(2)対象は過去の相続まで遡る
(3)3年以内に登記しないと○万円
(1)義務化は来年4月1日から
令和5年10月現在、相続登記の申請は相続人の「任意」とされていますが、令和6年（2024年）4月1日から義務となります。
(2)対象は過去の相続まで遡る！
対象は、改正法の施行日である令和6（2024年）4月1日以降に発生した相続だけならよかったんですが、ばっちり遡ります。
次のうち、いずれか遅い日から3年以内に申請しなくてはなりません。
②不動産を相続したことを知ったとき
遺産分割協議を行っている場合、その中において、誰が不動産を相続するか決めているはずですから、協議書の日付を確認しましょう。
相続人があなた1人の場合、不動産以外の相続財産についての手続を行った日には知っていたと推定されるでしょうから、「怪しいな…」と感じる方は早めに登記してしまいましょう！
(3)3年以内に登記しないと○万円
義務が生じる令和6年（2023年）4月1日よりも前に発生した相続まで対象になりますので、既に、相続発生から3年超の期間が過ぎている場合には注意が必要です。
令和6年4月1日、または、不動産を相続したことを知ったときのいずれか遅い日から3年以内に申請しなかった場合には、10万円以下の過料に科せられる可能性があります。
登記をしないと…
ここまでにご紹介している改正法に関わらず、不動産の登記をしなかった場合には次のリスクが生じる可能性があります。
(2)○○と○○ができない
(3)ある日とつぜん差し押さえられるかも
(1)権利がこんがらがる
実際に相続した際にはシンプルだった権利関係が、放置した結果、手が付けられないほど複雑化するケースがあります。
例えば、所有者だったお父様が亡くなります。
相続は死亡と同時に開始しますが、その時点での相続人は母、長男、次男の3人だったとします。
この時、不動産は相続人3人で「共有」状態にしようということで協議が落ち着き、そのままにしておいたとします。
しばらくして、次男が亡くなりました。
次男にはお子さんが2人いたため、次男の持分は2人の子が相続します。
次男のお子さんが成人していれば、単独で自分の持分を売却することも、賃貸に出すこともできるため、不動産に他人が出入りしたり、知らぬ間に顔も知らない他人と共有状態になっていた、なんてことも発生します。
また、母が認知症となり、介護施設に入れる費用を捻出するために、不動産を売却しようと考えたとします。
この場合、共有関係にある別の誰かが「NO！！」と言えば、売ることはできません。
「共有」と「二次・三次相続」が発生することで、不動産の所有関係は複雑化していくのですよ。
(´･ω･`)
(2)○○と○○ができない
相続登記をしていないということは、名義はこの世にいない方のままになっていることになります。
不動産を売却・担保に供する場合、必ず現実の所有者と登記簿上の所有者が一致していなくてはなりませんので、登記をしないままでは不動産が動かせません。
所有するつもりがない場合でも、いったん自分の名義に変更しなくてはならず、非常に不便ですが、「相続登記国庫帰属制度」を利用することも考えられます。
(3)ある日とつぜん差し押さえられるかも
相続人のうち、多額の負債を抱えている人がいる場合。
その相続人の債権者は、持分の範囲で差し押さえることができます。
また、相続人本人も自分の持分を賃貸・担保提供・売却することができるため、相続登記をしていない間に第三者が登記を済ませてしまうリスクも考えられます。
登記をサボる人続出の原因
上記のようなリスクがあるのに、どうして登記をしないのだろう？と思いませんか。
その理由は、「費用」「手続の煩雑さ」「せーの！でしなくてはならない」ことなどが考えられます。
登記には、登録免許税のほか、手続に必要な公的書類の発行手数料、司法書士へ依頼すれば報酬等がかかります。
登録免許税は、登記申請時に納める国税で、固定資産税評価額×0.04％（相続登記の場合）で算出します。
戸籍等の公的書類は、1通数100円から1,000円程度で取得できますが、取得先がわからなかったり、官公署の受付時間内に身動きがとれない方も多いんですよね。
このほか、相続人が複数名いて、なかなか遺産分割協議が調わない場合には、あっという間に年単位の時間が過ぎ去っていることもあります。
すぐに登記ができない時には
何らかの事情により、すぐに登記できない場合にはどうすればいいのでしょうか。
この場合、相続人申告登記の申出という制度を利用することが考えられます。
この制度は、死亡人の相続開始と、自らが相続人であることを法務局に申出ることで、「登記義務を履行した」として扱ってもらえるものです。
相続人申告登記の申出では、相続登記の義務を免除されるのみです。
実際の登記名義が変更されているわけではないため、きちんと相続登記を済ませない限り、不動産の売買・担保提供はできないことにご注意下さいね💦
相続登記の流れ
相続登記には、下記のパターンがあります。
✓遺産分割
✓遺言書
いずれも死亡人の戸籍書類は必要ですが、相続する方の書類は一部免除されるなど、用意すべき書類が異なります。
事前に法務局までご相談ください。
まとめ
今回は、相続登記義務化制度について解説しました。
不動産という取引額が高額となる資産について、きちんと登記をすることで自分の権利を守りましょう。
また、義務化されてから慌てるのではなく、早めに準備をしておくといいでしょう。
この記事を書いたのは
ヲタク行政書士®榊原沙奈です。
