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当ページでは、都市計画区域の調べ方と、目的の建築物が建築できるかどうか確認する方法を解説します。
Contents
都市計画区域とは
都市計画区域とは、都道府県知事や国土交通大臣が、区域内の土地を効率的に整備・活用する目的で指定する区域を指します。
「人口」「土地利用」「交通量」「就業者数」等の社会的条件を踏まえ、一体の都市として総合的に整備・開発・保全します。
都市計画区域は、下記に分類されます。
- 市街化区域
- 市街化調整区域
- その他（非線引き区域）
1.市街化区域
市街化区域とは、おおむね10年以内に優先的・計画的に市街化を推進する地域を指します。
市街化区域内の場合、一部を除けば許可を得ることなく住宅を建築できます。
駅等の公共施設、商業施設、住宅街等が整っているエリアですね。
(1)市街化区域に自宅を建築するメリット
市街化区域内で建築するメリットは下記の通りです。
- 誰でも住宅を建築できる
- 利便性が高い
- 売却しやすい
(2)市街化区域に自宅を建築する際の注意点
市街化区域内に自宅を建築する場合、下記に注意しましょう。
- 取得費が高い傾向にある
- 都市計画税の課税対象
- 敷地面積が狭い（他区分との比較）
2.市街化調整区域
市街化調整区域とは、市街化区域とは対照的に市街化を目的としない地域を指します。
その目的は、自然環境の保全や農業・林業等の営業環境を守ることで、商業施設や住宅街を作るために、これらの土地を切り拓くことは認められづらい特徴があります。
ただし、一定の基準を満たし、地方自治体による建築許可を得た施設であれば建築可能です。
市街化区域と市街化調整区域との違いは、都市計画の目的と、これに伴い、建築できる施設等にかかる制限の有無です。
(1)市街化調整区域内に自宅を建築するメリット
- 自然環境に恵まれている
- 税負担が軽い
- 取得費用が抑えられる
(2)市街化調整区域内に自宅を建築する際の注意点
- 利便性が低い
- 建替え・リフォーム等が難しい
- 売却しづらい
- 融資審査に通りづらい
3.その他（非線引き区域）
市街化区域、市街化調整区域のほか、何の区分もない地区があります。
これを「非線引き区域」「白地地域」と呼ぶこともありますが、用途地域が指定される場合もあります。
(1)非線引き区域に自宅を建築するメリット
非線引き区域の場合、他の区域区分に比べると規制が緩い傾向にあります。
ただし、自治体により厳しい規制を設けている場合もあるので注意しましょう。
(2)非線引き区域に自宅を建築する際の注意点
非線引き区域に自宅を建築する際は、下記に注意しましょう。
- 利便性が低い
- 売却しづらい
- 周辺環境が変化する可能性が高い
都市計画区域の調べ方
年計画区域を調べるには、下記の方法があります。
- 都市計画マップを確認
- 全国都市計画GISビューアで調べる
- 市区町村役所への問い合わせ
1.都市計画マップを確認
都市計画マップとは、各自治体が作成する地図を指し、都市計画法により指定された区域を表示するものです。
公開している自治体であれば、「自治体名、都市計画」と検索すると上位表示されるため、場所を選ばず調べることができます。
市区町村にて交付される都市計画地図の手数料は、500円～1,000円ほどです。
2.全国都市計画GISビューアで調べる
全国都市計画GISビューアとは、国土交通省都市局が公開するもので、全国の都市計画データに加え、一部の市区町村から提供のあた都市計画情報を表示するサイトです。
都市計画区域のほか、区分区域（市街化区域、市街化調整区域）、用途地域、建築制限等も検索することができます。
ただし、実際に不動産売買を検討する場合には、下記の方法をとる必要があります。
3.市区町村役所への問い合わせ
市区町村役所の都市計画課・まちづくり課等に対し、土地の地番・所有者情報等を伝えると、都市計画区域に係る情報を確認することができます。
都市計画はあくまで計画で、変更されることもあります。
このため、最新情報を持っている市区町村役所への問い合わせが最も確実だといえます。
担当課の名称は自治体により異なりますが、総合受付にて「用途地域について尋ねたい」と伝えると、適切な窓口を案内してくれます。
住宅が建築できない場合の対処法
様々な調査を経て、予定地に住宅を建築できない場合でも、すぐに諦める必要はありません。
(1)市街化調整区域の場合
市街化調整区域の場合、一定要件を満たし、下記の申請を行うことで認められる場合があります。
- 市区町村窓口に事前相談
- 必要書類の作成
- 開発許可申請
- 審査
- 開発許可証交付
上記のほか、開発許可が不要な建物を建築する場合や、宅地利用が認められている土地に自宅を建築する場合等は許可不要です。
都市計画区域の調べ方、建築可能かどうかの確認方法まとめ
当ページでは、都市計画区域の調べ方と、建築可能かどうかの確認方法を解説しました。
