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当ページでは、農地法５条許可・届出の要否と、必要書類、注意点を解説します。
Contents
農地法5条とは
農地法５条とは、農地に権利を設定・移転する際のルールを決めたものです。
農地を農地以外のものにするため又は採草放牧地を採草放牧地以外のもの（農地を除く。次項及び第四項において同じ。）にするため、これらの土地について第三条第一項本文に掲げる権利を設定し、又は移転する場合には、当事者が都道府県知事等の許可を受けなければならない。
（引用元：農地法第５条第１項前段｜e-Gov法令検索）
(1)農地法3条・4条との違い
農地法には、他に３条・４条に基づく許可・届出制度が設けられています。
各条の違いは、下記のとおりです。
| 区分 | 転用の有無 | 転用の原因 |
|---|---|---|
| ３条 | なし （農地または採草放牧地のまま権利の移転） | 売買契約等 |
| ４条 | あり 所有者はそのまま農地・採草放牧地を他の用途へ転用 | 自己所有の農地を駐車場等への転用 |
| ５条 | あり 所有者・農地の用途ともに変更 | 売買契約等 |
５条に関する手続きが必要な場合
(1)概要
農地法５条に関する手続きが必要なのは、所有者または利用者を変更し、かつ、農地を農地以外の用途に変更する場合です。
所有者が変わらない場合は４条、用途が農地のままなら３条と分類します。
(2)対象取引
農地法５条許可の対象となる取引とは、下記を指します。
- 売買（競売等を含む）
- 贈与（特定遺贈を含む）
- 貸借
- 共有物の分割
- 譲渡担保の設定または買戻し
具体的には、下記の取引が該当します。
- 農地を事業者が購入し、賃貸物件等を建設する
- 農地を事業者が賃借し、資材置き場等にする
農地法５条許可の権限者
農地法５条許可について、原則、農地の所在地を管轄する都道府県知事または指定市町村長が権利をもっています。
ただし、対象となる農地が4ha（＝40,000㎡）の場合には、あらかじめ権限者から農林水産大臣に協議することになります。
指定市町村長とは、農林水産大臣が指定する市町村の長を指し、農地転用においては、都道府県知事と同様の権限をもつ人をいいます。
農地法５条許可が必要な場合
対象の農地について、売買等の取引に伴い、農地を宅地・工業用地等に転用する場合は、許可が必要です。
農地法５条許可が不要な場合
農地転用の当事者に国・都道府県、または指定市町村長が含まれる場合、許可は不要となります。
転用目的が、学校、社会福祉施設、病院、庁舎・宿舎である場合は、許可権者と協議をすることで許可を取得したものとみなされます。
市街化区域内の農地については、農業委員会への届出のみで足りる可能性がありますので、事前に確認しておくと安心です。
許可ではなく届出が必要な場合
対象となる農地が市街化区域の外にある場合、農地法５条許可が必要です。
しかし、市街化区域の内にある場合には、許可ではなく、許可権者に対し届出を行うことになります。
生産緑地は転用NGとなりますので注意しましょう。
(1)市街化区域とは
市街化区域とは、都市計画法により指定を受けた区域の１つで、積極的に人口を増やしたい区域だといえます。
市街化区域内には用途地域が定められ、それぞれの地域に合った規制が敷かれる一方で、全体的に見れば建築制限等は緩やかだといえます。
(2)市街化調整区域とは
市街化調整区域とは、市街化区域とは対をなす区域だといえます。
具体的には、人口の増加を抑制し、農地等の自然環境の保護が大前提です。
このため、市街化区域に比べると細かな設定はされておらず、人口増加の抑制以外の規制はほとんどありません。
このような目的から、市街化調整区域には原則、建物を建築することが認められない点に注意が必要です。
(3)市街化調整区域での制限
市街化調整区域において、下記に該当する建築物は許可は不要となります。
| 建築物の種類 | 事例 |
|---|---|
| 農林漁業従業者のための住宅、用に供する建物 | 農業施設、畜舎、農家の住宅など |
| 公益上必要な建築物 | 駅舎、変電所、図書館、公民館など |
| 既存建築物の建替え | 自己の居住、事業に供する建物など |
ただし、許可申請の代わりに「適合証明」を行う必要があり、一般的には、下記の書類を提出することになります。
- 案内図
- 公図
- 現況平面図
- 計画平面図
- 計画建物の各階平面図・立体図
- 当該土地の縦横断面図
- 敷地求積図
- 土地の登記事項証明書
- 現況写真等
- 農家資格証明書等の根拠書類など
許可と比較すると要件は緩やかに思える届出ですが、申請書類等は結局ややこしいんですね。
農地法5条許可を検討する前の確認事項
農地法5条に関する許可・届出を検討する前に、対象となる農地の立地を確認しましょう。
(1)農地区分の確認
農地区分とは、農地の位置や自然条件、都市間共闘による分類を指し、農地区分に応じ、農地の転用許可方針が異なります。
このため、下記の流れで農地の区分を調査しましょう。
- 土地の登記簿謄本・公図、航空写真等を取得する
- 各市区町村にある「農業委員会」「農政課」に連絡し、対象となる農地の種類を問い合わせる
- 必要に応じ、担当課にて相談する
(2)農地区分一覧
農地区分は、下記の通りです。
| 農地区分 | 営農条件 市街化の状況 | 転用許可の可否 |
|---|---|---|
| 農用地区域内農地 | 農用地区域とされた区域内にある農地 | 原則、不許可 農振除外があれば転用可能 |
| 甲種農地 | 市街化調整区域内にあり、特に良好な営農条件を備える農地 | 原則、不許可 |
| 第1種農地 | 10ha（＝10万㎡）以上の規模の一団の農地など、良好な営農条件を備える農地 | |
| 第2種農地 | 市街地化が見込まれる農地または山間地等生産性の低い小集団の農地 | 他の土地では立地が難しい場合には許可し得る |
| 第3種農地 | 市街地化の傾向が著しい区域にある農地 | 原則、許可 |
(3)農用地区域内農地とは
農用地区域内農地とは、市町村が定める農業振興地域整備計画において、将来にわたり、農業のために利用するべき土地として指定された農地をいいます。
そのため、農地転用は原則的に認められませんが、「農振除外」「一時転用」の場合には認められる可能性があります。
(4)甲種農地とは
甲種農地とは、都市計画法における市街化調整区域内にある「特に良好な営農条件」を備える農地を指します。
具体的には、下記を満たすものをいいます。
- 集団的（概ね10ha以上）に存在する農地で、高性能な農業機械による営農に適している
- 農業公共投資（土地改良事業等）から8年以内である
これに該当する場合、原則、農地転用許可は不許可となりますが、例外許可もあり得ます。
(5)第1種農地とは
第1種農地とは、下記の「良好な営農条件」を満たす農地を指します。
- 集団的（概ね10ha以上）に存在する
- 農業公共投資（土地改良事業等）の対象である
- 高い生産力が認められる
これに該当する場合、原則、農地転用許可は不許可となりますが、例外許可もあり得ます。
(6)第2種農地とは
第2種農地とは、甲種・第1種・第3種のいずれにも該当しない農地のうち、「市街化の区域内または市街地化の傾向が著しい区域内にある農地」に近接する区域、その他市街地化が見込まれる区域内にある農地を指します。
- 街路が普遍的に配置されている地域内にある
- 市街化の傾向が著しい区域に近接する区域内にある農地の区域で、その規模が10ha未満である
- 駅、市区町村役所等の公共施設から近距離（500m以内）にある地域内にある
これに該当する場合、原則、農地転用許可は下りませんが、他の土地にて当該申請に係る目的を達成できない場合には、許可が下りる可能性があります。
(7)第3種農地とは
第3種農地とは、「市街地の区域内又は市街地化の傾向が著しい区域内」にある農地をいいます。
- 上水道管、下水道管、ガス管のうち、2つ以上が埋設された道路の沿道の区域であり、概ね500m以内に2つ以上の教育施設、医療施設等の公共公益施設がある
- 駅、市町村役場等の公共施設から至近距離（300m以内）にある地域内にある
- 都市計画法上の用途地域が定められている区域内にある
- 土地区画整理事業の施行区域にある
- 街区の面積に占める宅地化率40％以上の区画内にある
- 住宅や事業施設、公共施設等が連たんしている区域内にある
これに該当する場合、農地転用は原則、認められます。
農地法５条許可の要件
農地法５条許可を取得するには、転用後の計画と周囲の農地への被害防除措置等を講じる必要があります。
- 申請に係る農地を当該申請の用途に供することが確実であること
- 周辺の農地に係る営農条件に支障を生ずるおそれがないこと
- 一時的な利用のための転用において、その利用後にその土地が工作の目的に供されることが確実であること
(1)基本要件
具体的な審査基準は、下記のとおりです。
| 審査項目 | 内容 |
|---|---|
| 転用事業の計画と確実性 | ・資力及び信用があると認められること ・転用行為の妨げとなる権利を有する者の同意があること ・遅滞なく転用目的に供すると認められること ・行政庁の免許、許可、認可等の処分の見込みがあること ・農地と併せて使用する土地がある場合、利用する見込みがあること ・農地転用面積が転用目的からみて、適正と認められること ・申請者（農地所有者や転用者）に農地法上の違反がないこと 等 |
| 周辺の農地への被害防除措置 | ・土砂の流出、崩壊等、災害を発生させる恐れがないこと ・農業用排水施設の有する機能に、支障を生ずる恐れがないこと ・周辺農地の営農に、支障を生ずる恐れがないこと 等 一時転用 ・事業終了後、その土地が耕作の目的に供されることが確実と認めらえること 等 |
| 一時転用 | 事業終了後、その土地が耕作の目的に供されることが確実と認められること 等 |
(2)関連法
農地法５条許可申請を行うには、農地法・農振法以外に「建築基準法」「都市計画法」の規制をクリアする必要があります。
農地法5条申請の流れ
農地法5条申請は、下記の流れで行います。
| 農業委員会等 | 申請人 |
|---|---|
| 相談対応 | 農業委員会・農政課への事前相談 |
| 申請書の受付 書類等の内容を確認 | 申請書の提出 |
| 現地調査 | 現地調査 （立会いが必要な場合あり） |
| 審議 | 待機 ※処分が降りるまで着工禁止 |
| 許可証等交付 | 許可証等受領 |
(1)必要な書類
農地法5条申請に必要な書類は、下記の通りです。
- 農地法第5条の規定による許可申請書
- 当該土地の土地登記全部事項証明書（法務局）
- 公図（法務局）
- 位置図（住宅地図等）
- 土地利用計画図（配置図等）
- 建築施設等の平面図及び立面図
- 契約書の写し（売買、貸借、使用貸借の場合）
- 委任状（本人以外が申請する場合）
- 印鑑登録証明書（本人以外が申請する場合）
- 住民票（申請者の住所が町外の場合）
- 戸籍の附表（登記簿上の住所と住民票上の住所が異なる場合）
- 測量図（一部転用の場合）
- 残高証明書、融資の証明書（資金計画の証明のため）
- 法人は次のいずれか
- 登記事項証明書（法務局）
- 定款または寄付行為の写し
申請先・事案に応じ、上記と異なる書類を求められる場合もあるため、事前相談の際にしっかり確認しておくと安心です。
(2)所要期間
農地法5条申請にかかる期間は、最短で1か月です。
どんなに急いでも1か月は要しますので、余裕を持って計画を策定しましょう。
(3)事前相談の内容
申請前の事前相談では、転用を希望する農地の許可見込みの確認を行います。
また、申請に必要な書類、申請締切等も併せて確認しましょう。
ここで「できない」と言われた場合、必ずできないわけではないものの、困難を極める点には注意が必要です。
相談時の情報量、その他の事情に応じ、その場で回答をいただけることもあれば、後日連絡となる場合もありますので、相談から許可の見込を示されるまで1週間程度と考えておくと安心です。
事前相談なしで申請を行う猛者もいらっしゃいますが、ほとんどの場合、事前相談を行わなければ見込が立ちませんし、農業委員会側も不穏な空気を発することになるため、筆者としては事前相談を行うことをオススメします。
農地法5条許可の要否と届出、必要書類まとめ
当ページでは、農地法5条許可の要否と届出、必要書類を解説しました。
