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当ページでは、敷金返還時に起こりがちなトラブルと、対処法を解説します。
Contents
敷金とは
敷金とは、賃貸借契約の際にかかる費用で、借主から貸主に支払う金銭を指します。
「保証金」という名前で交付された場合でも、法律上は「敷金」として扱われることになります。
退去時において、借主が負担する原状回復費用の預かり金としての役割をもちます。
敷金返還の有無
敷金は、借主に帰責事由がない限り、返還される金銭ですが、入居中に家賃を滞納した、突然いなくなった、賃貸物件に通常損耗を超える損傷を加えたような事実がある場合は、原状回復費を差し引かれることになります（民法 第622条の2）
敷金から控除される内容
下記の費用について、敷金から控除される可能性があります。
- 滞納した家賃
- 故意、過失による物件の損壊に対する回復費
- 明渡しの際に原状回復を怠った場合の原状回復費 など
原状回復の範囲
原状回復とは、退去時に借主の故意過失による損傷や通常使用を超える損耗、損傷について入居時の状態に戻すことを指します（民法 第621条）
この原状回復の範囲は、賃貸借契約書に具体的に明記するか、貸主から口頭による説明を受け、借主が明確に認識したうえで合意に至った内容に限られます。
違反行為による契約解除の場合
賃貸契約期間中において、賃借人が契約で禁止される行為を繰り返し行った場合、賃貸人は「強制退去」を命じることができます。
禁止行為とは、具体的に下記のものを指します。
- 他人への無断転貸、契約目的とは異なる目的で使用している
- 自分だけでなく契約者以外の人・ペット等を住まわせている
- 家賃を継続的に滞納している
- 物件に対し、故意に毀損行為を加える
これらに該当することを理由に強制退去となった場合、敷金を返還されない可能性があります。
敷金が返還されるタイミング
敷金は、賃貸借契約の終了時ではなく、借主が目的物件を明け渡した際に返還されることになります（民法 第622条の2 第1項第1号）
このため、契約終了後も実際に物件を明け渡していなければ、敷金が返還されることはありません。
契約期間中でも敷金が控除される場合
下記に該当する場合、賃貸借契約期間中であっても、敷金から控除される場合があります。
- 借主が家賃を滞納している場合
- 物件に対し、故意・過失による既存を加えた場合
敷金返還に関するトラブル
物件を長期間使用していると経年劣化は避けられず、貸主が下記の費用を負担し、借主に敷金を返還する義務を負います。
しかし、借主が物件を明け渡したにもかかわらず、貸主から敷金・保証金の返還を受けられない場合や、内容が不明確な費目を敷金から控除されるトラブルが頻出しています。
退去時の注意点
退去時において、賃貸物件の原状回復のうち、自然な消耗として貸主が負担すべき費用を敷金から控除される可能性があります。
このような事態を防ぐためにも、下記に注意しましょう。
1. 退去時の確認に同席する
原状回復費用は、貸主や管理会社等により退去時に算出されます。
このため、貸主等の物件確認に同席し、一緒に確認することをオススメします。
2. 入居時に物件内を撮影する
物件に家具等を運び入れる前に、物件内を撮影しましょう。
気になるキズ、汚れがある場合に限らず、壁紙・クロスの色、備品類の状態を記録しておけば、退去時の比較が可能となり、借主に原因があるかどうかを示す証拠となります。
3. 控除分の明細を確認する
敷金から控除される費用について、貸主に内訳を確認しましょう。
通常、賃貸借契約書に原状回復費用の内訳が明記されますが、契約内容に沿ったものかどうかを確認しておくと安心です。
敷金に不満がある場合の対処法
敷金に納得がいかない場合、電話またはメール等により、貸主と話し合いを行います。
話し合いがまとまらない場合や、貸主が応じない場合には、国民生活センター、不動産相談窓口等への相談を行い、内容の適正性を判断する方法もあります。
理不尽な理由により返還を受けられない場合、民事調停・少額訴訟等を検討するのも良いでしょう。
原状回復費が60万円以下なら少額訴訟、140万円を超えない場合は簡易裁判となり、認定司法書士への相談も可能です。
敷金返還に関するトラブル、対処法まとめ
当ページでは、敷金返還に関するトラブルと対処法を解説しました。
